“以房養(yǎng)老”試點方案需解決多個難點

　　 9月13日，國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，其中明確表示“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。而據(jù)媒體報道，日民政部牽頭，保監(jiān)會等相關部委對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在一季度出臺。

　　  此舉被稱為“以房養(yǎng)老”，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養(yǎng)老金額。消息一出，頓時激起千層浪。有人認為，政府是在推卸養(yǎng)老責任，“算計”老百姓房子。而官方則緊急出面表態(tài)，“以房養(yǎng)老”只是一種自愿選擇，與基本養(yǎng)老保險沒有關系。

  “以房養(yǎng)老”系自愿，政府需監(jiān)管

　　  目前，我國養(yǎng)老方式主要包括家庭養(yǎng)老、存錢養(yǎng)老，保險養(yǎng)老等。而廣泛意義上的“以房養(yǎng)老”則包括租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、托房養(yǎng)老等。

　　  而國務院即將試點的“反向抵押養(yǎng)老保險”則是一種保險產(chǎn)品，起源于歐洲，并在美國、日本等發(fā)達國家快速發(fā)展。老人投保后可繼續(xù)住房，同時以房產(chǎn)價值與均預期壽命等進行核算，按月領取給付金，直至老人去世。如果老人較早去世，而該機構還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權享受收益。

　　  10年前曾呼吁中國引入“反向抵押養(yǎng)老保險”的幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“其實這是國外一種商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，由老人自愿參加，跟社保養(yǎng)老不同，也不是后者的什么升級。國外養(yǎng)老金比我國多，加上抵押房產(chǎn)領取給付金使老人晚年生活更加富足。”

　　  而針對這一新政，不少人表示擔憂，認為政府在推卸養(yǎng)老責任，而此前傳說推遲退休年齡更是加重了人們的憂慮。

　　  不少業(yè)內人士認為，在我國多層次養(yǎng)老保障體系的構建中，“以房養(yǎng)老”可以定位為個人自愿的補充養(yǎng)老保障措施之一，是建立在自愿成交的市場行業(yè)基礎之上的個體行為，政府的責任只是規(guī)范這種市場行為并監(jiān)察其正常運轉，以確保選擇“以房養(yǎng)老”者不受欺詐。

　　  中經(jīng)聯(lián)盟常務副主席陳順表示，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，手中多沒有足夠的現(xiàn)金，即沒有固定的養(yǎng)老金收入或養(yǎng)老金收入不能滿足生活保障，這是構成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實壓力。而富人根本不需要這種方式。

　　  清華城市規(guī)劃設計研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)所副所長張勁松認為，60歲以上的老人退休金多在2000元左右，但北京的民營養(yǎng)老機構收費多在三四千元以上，好一點的要上萬元。支付能力有限是困惑中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問題，“以房養(yǎng)老”是一種金融手段，對增強老人的支付能力有幫助。

  推行困難多，保險公司缺動力

　　  早在2007年，北京一家中介機構與一家養(yǎng)老院合作推出租房養(yǎng)老，即利用老人手中房子的租金來支付養(yǎng)老院的費用。中信銀行也針對養(yǎng)老進行按揭服務，但由于響應者寥寥而無疾而終。而“反向抵押養(yǎng)老保險”則還未有保險公司嘗試。

　　  而推出“以房養(yǎng)老”政策能引起社會如此大的爭論，北京梁開建筑設計事務所總經(jīng)理開彥認為，這主要是目前中國社會總體來說還是趨于保守，房價又一直居高不下，普通老百姓都暫時無法接受將耗費自己半生積蓄的房產(chǎn)抵押給銀行以換取養(yǎng)老金的政策。

　　  陳順也表示，房子是人們的命根子，也是目前很多家庭的主要財富。目前的老人，都有多個子女，子女養(yǎng)老仍是主流，“以房養(yǎng)老客觀接受起來還比較難，就如同按揭買房一樣，當初人們沒有負債消費的慣，但現(xiàn)在看來，不利用銀行杠桿買房才是少數(shù)。新鮮事物接受起來可能需要過程。可能再過20年，那一代的老人子女少，手中有房，養(yǎng)老方式多樣化后，接受起來就會好一些了。”

　　  而一直致力于推廣“以房養(yǎng)老”的孟曉蘇表示，“保險業(yè)界擔心房價會跌，而老人壽命在增長，保險公司不愿虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力”。

　　  北京中原地產(chǎn)分析師張大偉則表示，“以房養(yǎng)老”保險公司需要先墊付老人的養(yǎng)老金，等老人過世后，才能處置老人的房產(chǎn)，萬一房價下跌，保險公司的風險太大。而把房子反抵押給保險公司，如果房價上漲房子增值部分老人是否能享受收益，老人利益得不到全方位的保障也不行。

　　  除此之外，土地所有權、房產(chǎn)評估、稅收等相關配套法律政策也是目前保險公司試點“以房養(yǎng)老”的最大現(xiàn)實障礙。

　　  開彥認為，我國以前并沒有嘗試過這一政策，因此也缺乏必要的標準體系。比如對老人手中持有房屋價值的評估，對老人身體健康狀況的評估，每個月能夠提供多少錢作為補助，目前都還沒有一個明確的標準可以遵循。

　　  另外，大面積推行“以房養(yǎng)老”政策需要保險公司做很多的準備工作。鑒于老人依然有房屋的使用權，老人抵押給保險公司房產(chǎn)并不能馬上轉化為資金，這將造成保險公司大量的資金積壓，會嚴重考驗保險的承受能力和資金運作。

  ■嘗試

  北京“養(yǎng)老房屋銀行”叫好不叫座

　　  早在2007年，北京部分機構開始嘗試“以房養(yǎng)老”。

　　  2007年10月，壽山福海國際養(yǎng)老服務中心和中大恒基房地產(chǎn)公司聯(lián)合推出的“養(yǎng)老房屋銀行”。其內容為60歲以上老人只要提出養(yǎng)老需求，中介機構將原住房出租，租金用于抵扣老人入住養(yǎng)老服務中心產(chǎn)生的費用，房屋產(chǎn)權不變更。

　　  此前操作此事的中大恒基前企劃經(jīng)理告訴新京報記者，當時也是響應北京提出開展“以房養(yǎng)老”的號召，同時此舉也可增加公司的租賃房源，這一做法在社會上引起了一定的反響，但仍然是“叫好不叫座”，很少有老人愿意離開自己熟悉的家，而住到養(yǎng)老院去。除非是無子女的那種。

　　  此外就是銀行的探索。10月，中信銀行是國內首批嘗試以房養(yǎng)老的金融機構之一，當時推出“養(yǎng)老按揭”，該計劃規(guī)定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。但要求申請貸款人名下至少要有兩套住房，且養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年，但最終或因養(yǎng)老觀念不合，或因申請門檻過高，均以失敗告終。

　　  ■ 建議

  鼓勵扶持政策亟待出臺

　　  對于如何解決“以房養(yǎng)老”政策推行過程中的困難，孟曉蘇表示，保險產(chǎn)品創(chuàng)新需要社會更多給予鼓勵。“以房養(yǎng)老”是一種小眾產(chǎn)品，試點應從無子女老人和失獨老人做起，讓全社會逐漸認識到它的好處。

　　  開彥則表示，作為一個全新的金融產(chǎn)品和一種市場交易行為，“以房養(yǎng)老”政策的實施，也不一定非要和保險公司發(fā)生關系。完全可以在政府的監(jiān)管下，成立專業(yè)化的公司對“以房養(yǎng)老”進行市場化運作，走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的道路，或許更有利于這一政策的推廣。

　　  陳順則表示，應組織保險業(yè)對這項新保險產(chǎn)品進行開發(fā)研究，給保險公司制度支持，如免稅支持，加強監(jiān)管，充分保障老人的利益，為老人長壽提供保障。

　　  張勁松認為，公眾的觀念上逐步可以接受，這只是眾多養(yǎng)老手段之一，是一種理財手段。只要有市場需求，評估機構和評估方法也肯定會出臺。明年初，以房養(yǎng)老實施細則出臺，這些問題應該都會有答案。