1、如何交稅

二手房交易稅所謂部分唯一，意思就是業(yè)主的房產證有兩個人或者兩個人以上，這兩個人分屬兩個獨立家庭，其中一個或者以上是家庭唯一，另外部分業(yè)主則家庭不是唯一。

二手房交易稅比較典型的情況是，房產證是父母和成年兒子的名字，房產證是兩兄弟，兩姐妹(尤其繼承得到房子，特別容易出現多個業(yè)主)。其中一方有其他房子，一方只有這一套房子。

二手房交易稅在這個前提下如果房子已經滿5年，如何交個稅呢?是全免?全額交1%?還是部分交1%?

二手房交易稅目前市區(qū)和增城是全額交1%個稅，番禺區(qū)也是全額交1%個稅，不過番禺區(qū)的唯一與否目前還是可以自行申報的，這個政策目前很罕見。

二手房交易稅其他的則是部分交個稅，也就是不唯一的那個份額的人需要交個稅，唯一的那個人可以免除個稅。

二手房交易稅注意，家庭的意思不是看戶口本，而是僅僅計算本人，配偶，未成年子女。也就是說子女如果成年了，那么就算獨立的家庭，即便他們的戶口在同一個戶口本也不影響的。反過來，配偶，未成年子女即便和自己不在一個戶口本，也算。

2、如果買家是部分首套呢?

二手房交易稅由于聯名買房現在已經很少見了，所以這個問題出現的不太多，不過也有的。

二手房交易稅現在基本上要求按照3%交契稅!以前也可以部分按照首套交稅，部分按照二套交稅的!

3、離婚的未成年子女如何計算稅費?

二手房交易稅以前如果離婚了，那么在離婚協議寫清楚未成年子女歸誰，就算誰的，另外一方買房不受小孩子影響。

二手房交易稅現在如果通過離異的方式買房，只要發(fā)現離婚協議提到了小孩，無論小孩子歸屬，任何一方買房都需要計算該小孩子的套數證明(無房證明)。

二手房交易稅所以以后不是感情破裂的真實離婚，不要提到小孩子的歸屬不知道似乎否會好一些。

二手房交易繳納稅費有攻略可循

二手房交易仍有“攻略”可循，購房稅費、裝修費等均可抵扣，對于無法核定原值仍按照1%的較低稅率綜合征收。

購房稅費計入原值保存好相關憑證

個人所得稅法及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納稅。

根據國家稅務總局2006年出臺《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。由此可以看出，對購房者來說，要保存好購房發(fā)票以及契稅完稅憑證、產權轉移過程中繳納的相關費用等憑證等。

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認為，2006年出臺的這一通知目前仍是執(zhí)行二手房個稅政策的主要依據，通知明確購房稅費可以計入原值，但一些家庭未必有保留票據的慣，執(zhí)行政策時有待進一步人性化。

裝修費可扣除需提供稅務統(tǒng)一發(fā)票

在計算應納稅額時，合理費用也可扣除，那究竟什么是合理費用呢?根據稅務部門的規(guī)定，合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。

但并不是所有裝修費用都可扣除。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致，方可扣除。公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%。

此外，對于住房貸款利息、按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費和公證費等，需憑貸款銀行和有關部門出具的有效證明據實扣除。

楊志勇指出，二手房的個稅政策一直都有，只是征管比較難。裝修費可以抵扣，但目前實際執(zhí)行時依然存在障礙，比如一般小裝修隊開發(fā)票不多見。

據介紹，“目前還沒有遇到裝修發(fā)票抵扣的情況，一方面是由于業(yè)主無法提供原始裝修發(fā)票，另一方面從北京來看，各區(qū)執(zhí)行也有差別，要看執(zhí)行者對于政策的把握。”

無房屋原值憑證由稅務部門核定征稅

那么，在現實交易中，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的該如何處理?根據規(guī)定，稅務機關可對其實行核定征稅，地方稅務局根據綜合因素，在住房轉讓收入1%至3%的幅度內確定應納稅額。

據介紹，2012年以來，我國已經全面推廣應用房地產評估技術加強二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。

在評估中，稅務部門在實地調查勘驗、參照房地產市場交易信息的基礎上，根據二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準價格。

李富華介紹，“目前，在地方建委查不到原值的大部分為已購公房，目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴格按照20%征收，在合同中一般會備注稅款由雙方協商而定。”

二手房交易主要分四種情況：正常過戶、贈與過戶、繼承房產交易過戶和析產。各種交易形式所需繳納的稅費是不同的。

一、正常過戶

1.營業(yè)稅(稅率5.55%，賣方繳納)

轉讓出售購買時間不足五年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過五年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足五年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過五年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過五年都需要全額征收營業(yè)稅。

2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件：①家庭唯一住宅。②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

3.印花稅(稅率1%，買賣雙方各半)

不過從2009年至今國家暫免征收。

4.契稅(基準稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，買方繳納)

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90方米(包含90方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

5.其它稅費

如交易手續(xù)費、房產證和土地證工本費、配圖費、貸款手續(xù)費和中介費等費用根據房管局政策或市場行情據實結算。

二、贈與過戶

免征營業(yè)稅和個人所得稅，不論房產什么情況都需要征收全額契稅。

三、繼承房產交易過戶和析產都不需繳稅。