營業稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。營改增，就是原來按照營業稅征收的部分行業，現在改為按增值稅征收。營改增其實就是以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，簡單說一個產品100元生產者銷售時已經繳納了相應的稅金，購買者再次銷售時賣出150元，那么他買來的時候100元相應的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計算繳納相應的稅金，同樣營改增就是對以前交營業稅的項目比如提供的服務也采取增值部分納稅的原則計稅。

　　根據日前召開的國務院常務會議，從5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

　　營改增是什么意思?

　　營改增其實就是以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，簡單說一個產品100元生產者銷售時已經繳納了相應的稅金，購買者再次銷售時賣出150元，那么他買來的時候100元相應的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計算繳納相應的稅金，同樣營改增就是對以前交營業稅的項目比如提供的服務也采取增值部分納稅的原則計稅。

　　“營改增”，通俗來講，就是把產品和服務一并納入增值稅的征收范圍，不再對“服務”征收營業稅,并且降低增值稅稅率。企業，尤其是中小企業若想盡快從中受益，使用航信軟件“懂稅的ERP”產品是一個普遍的共識，通過Aisino ERP可幫助企業明稅，懂稅，算稅。實現利潤最大化。

　　營改增最新政策

　　18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營業稅改征增值稅(以下簡稱營改增)試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。

　　據悉，全面推開營改增試點，基本內容是實行“雙擴”，一是擴大行業試點范圍，二是將不動產納入抵扣范圍。屆時，現行營業稅納稅人將全部改征增值稅，其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

　　現在二手房交易要繳哪些稅?

　　目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

　　其中，營業稅(不含附加稅)稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

　　2月19日，財政部等發布降低契稅和營業稅新政，2月22日執行。其中，營業稅方面，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　但“北上廣深”四個一線城市暫不實施，也就是說，北上廣深在營業稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文，即個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這里面多了一個普通住宅和非普通住宅的區分，對于這兩者，各地規定不同，但一般是以144米為界，以上為非普通住宅。

　　“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

　　“營改增”對于普通的購房人來說有什么影響?李克強總理曾表示，“營改增”之后稅負只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應該遵循這一原則，但具體情況或許要根據實際來定。

　　比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負增加了。

　　根據現在北上廣深營業稅的征收政策，個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，這實際上和征收增值稅就比較類似。

　　另外，需要指出的是，增值稅有一個特點就是可以進行稅前抵扣。營業稅比較簡單，就是根據營業額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問題。舉例來說，一位消費者買房子之后，成本價是100萬，但花了50萬進行裝修，出售之后，這些裝修費用都沉淀在房子中，等出手的時候這部分資金能抵扣嗎?如果抵扣的話，又是否算折舊?這都需要細則來確定。

　　營改增最新政策來襲 對房地產有何影響?

　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負一定是提高還是降低。

　　另外，營業稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營業稅一樣，根據不同情況來確定是征是免，這也是影響稅負的一大要素。

　　3月20日，財政部部長樓繼偉在中國發展高層論壇上表示，財稅部門正在緊密配合，制發營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實施。目前稅收信息、基礎信息、檔案的遷移工作都已開始。據透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。

　　有控制房價的作用嗎?

　　剛剛過去的兩會有一大熱門話題就是房價，多部委已經明確表示要維持房價穩定。“營改增”對于穩定房價、防止房價過快上漲有積極作用嗎?之前，很多人曾寄希望于房產稅來維穩房價，但對此爭議很大，目前來說，房產稅立法還只是進入今年的預備項目。

　　從理論上講，根據上述的計算方法，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但影響房價上漲的因素很多，包括供求關系、人口流入(出)、收入水、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現實。從過往經驗來看，如果房子供不應求，稅負都可以轉嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價的問題。

　　另據報道，未來營改增之后，企業的新增不動產可以抵扣，這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業購買不動產進行稅前抵扣，反倒會擴大需求，對二三線城市而言有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用