上海等四城7月起試點以房養老 前景不明朗未來兩年，北京、上海、廣州、武漢4個城市將成為“老年人住房反向抵押養老保險”(以下簡稱住房反向抵押保險)試點城市。6月23日，中國保監會發 布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人均可參與投保，試點期間自2014 年7月1日起至2016年6月30日止，這意味著備受關注的“以房養老”商業保險正式開閘。

反向抵押成養老新選擇

老年人住房反向抵押養老保險即我們之前所說的“以房養老”，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完 全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險 公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

資料顯示，隨著人口老齡化加劇，家庭成員人口的減少，社會養老負擔也日益加重，我國的社會環境客觀上具備施行住房反向抵押養老保險的條件。 2010年全國第六次人口普查數據顯示，60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，以人均消費每年2萬元計算，每年涉及3.56萬億元的養老規模。全國老齡工作委員會辦公室發布的2010年中國城鄉老年人口狀況追蹤調查結果顯示，城鎮老年人擁有自己產權住房的占75.7%，農村擁有自己產 權住房的為71.2%。

“以房養老”在國外已不再是新鮮事物，在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已推行多年，是養老收入的重要來源之一。保監會此次開展試點的將是 “商業保險版”的“以房養老”。根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保 險產品。

產權年限、價值評估成爭議焦點

以房養老一經推出，就面臨人們的巨大

爭議，人們長期以來的養老觀念問題、房屋產權年限問題，以及房價估值問題等等，這些問題從“以房養老”推出之日起就備受矚目。

首先，是選擇社會養老還是親子養老，涉及社會觀念的問題。相關調查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養老”比例高達80.3%，無 子女群體中有55.3%不愿意參加。還有網友調侃說：“前30年還按揭買房，后30年轉按揭養老，生不帶來，死不帶去，一輩子都在給銀行這些金融機構打 工。”也從側面反映出以房養老這一新型養老方式受民眾接受程度不高。

其次，中國的房屋產權年限為70年，產權到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產而房產到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經濟模型。

另外，房產價值評估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔憂的事情，比如房屋價值評估機構能否可靠、保險公司會不會對房產價值“壓價”、增值后利益分配能否公等等。

疑問一

以房養老怎樣“養”？

住房反向抵押養老保險并非我國首創[簡介 最新動態]，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利；投保人身故后，房產處置的剩余所得將會返還給繼承人。

疑問二

房價漲跌怎么“算”？

無論是投保人還是保險公司，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。

如果房價上漲，房屋增值怎么辦？根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。

專家觀點

對外經濟貿易大學教授王國軍：“以房養老”前景并不明朗，它是養老體制的補充，只適合一部分群體，發展前景需要看制度設計是否科學合理。不論對監管部門、保險公司還是消費者，都沒有成熟的經驗可供借鑒，還需不斷試點。

中山大學社會保障研究中心主任申曙光：以房養老是市場化運作的一種金融保險服務，是適合于特定人群的一種商業行為和市場化的機制，可以幫助老年人手中的不動產增強流動性，變成可支配的資產，是基本養老保障的一種補充。

北京大學房地產研究所所長陳國強：我國房地產市場本身還處在不太成熟的階段，房價不太穩定，對保險公司來說會有一些市場風險。還有一些評論則認為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。