物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一條為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《物業管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于攀枝花市行政區域內的城市物業管理。

第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條攀枝花市規劃和建設局是我市房地產行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

第五條房屋的所有權人為業主，享有和承擔《物業管理條例》中規定的權利和義務。

第六條物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條物業管理區域符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會：

（一）將物業交給業主的建筑面積達物業管理區域總建筑面積50%；

（二）將物業交給第一個業主之日起滿2年的；

（三）占全體業主30%以上的業主提議的。

第八條業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積確定，具體為：

（一）住宅物業，每套住宅建筑面積在140方米以下的為1票，建筑面積每增加100方米增加1票；

（二）非住宅物業，每處建筑面積在200方米以下的為1票，建筑面積每增加200方米增加1票。

開發商擁有物業管理區域內未售出部分房屋的投票權，但不得超過該物業管理區域投票權的20%。

物業由使用人使用的，業主可以委托物業使用人參加業主大會。

第九條業主委員會自選舉產生30日內，應向物業所在地的房地產行政主管部門備案。

業主委員會委員應由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會的主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

第十條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌措、管理、使用由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內通告，接受業主質詢。

第十一條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通報全體業主。

第十二條業主大會、業主委員會應當配合當地的公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導與監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會所作出的決定，應告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議。

第十三條建設單位應在銷售物業之前，選定一家物業管理企業，簽訂《前期物業服務合同》，對物業進行前期管理，并在物業管理區域內配置物業總建筑面積的4‰—6‰（最低不少于30方米）的物業管理用房。

建設單位應在《前期物業服務合同》簽訂后30日內，向房地產行政主管部門備案。

第十四條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業合同可以約定期限，但期限未滿，業主委員會成立后與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。

第十五條建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第十六條本辦法施行前已交付使用的住宅小區應當按照本辦法實行社會化、專業化的物業管理。

第十七條物業管理企業實行資質管理制度。物業管理企業必須取得資質證書，并經工商行政管理部門登記注冊，領取營業執照后，方可從事物業管理活動。

第十八條業主委員會應與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。

物業服務合同應對物業管理事項、服務內容質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第十九條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第二十條物業服務收費應遵循合理、公開及費用與服務水相適應的原則，區別不同性質和特點，由業主和物業管理企業按照《攀枝花市物業服務收費管理細則》的規定，在物業服務合同中約定。

第二十一條業主應當根據物業服務合同的約定交納服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

竣工尚未出售和未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第二十二條物價行政主管部門會同房地產行政主管部門，對物業管理企業收取的物業管理服務費進行監督和管理。

第二十三條物業管理企業可根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，其服務報酬由雙方確定。

第二十四條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網等單位應向最終用戶收取有關費用。上述單位也可委托物業管理企業統一收取費用，委托代收的，應與物業管理企業簽訂委托代收協議，明確各自的權利義務，并向物業管理企業支付3%的代收服務費。物業管理企業未按協議約定繳納代收費用時，上述單位應依協議向物業管理企業追索，不得以此為由停止對用戶的服務。

第二十五條住宅小區應做到一戶一表。未完成一戶一表改造的住宅小區，業主及物業使用人應對小區內發生的水、電正常損耗按月進行分攤。水、電損耗量及分攤比例應由業主委員會和物業管理企業共同測算進行確認。

第二十六條供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網等單位，應依法承擔物業管理區域內相關管線和設施、設備的維修、養護責任。

前款規定的單位，因維修、養護需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應及時恢復原狀。

第二十七條業主需要裝飾、裝修房屋的，應事先告知物業管理企業。

物業管理企業應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

業主和物業使用人應按物業管理企業的告知進行裝飾、裝修，并依法承擔由于自身裝修原因給相鄰關系造成的損害責任。

第二十八條業主與物業使用人應嚴格按照購房合同的性質正確使用與處置物業。在住宅小區內，嚴禁將住宅改為餐飲、娛樂、美容美發、休閑、茶房等經營場所。對違反規定的，物業管理企業和業主委員會有權制止。

第二十九條違反物業管理規定的，由房地產行政主管部門依照《物業管理條例》相關規定處理。

第三十條本辦法實施中的具體問題由攀枝花市規劃和建設局負責解釋。

第三十一條本辦法自發布之日起施行。